Ako zdaniť príjem z predaja nehnuteľnosti?

Tento krát sme sa zamerali na dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti, vo vlastníctve predávajúceho menej ako 5 rokov. Poprosili sme daňovú poradkyňu Ing. JUDr. Vieru Fraňovú a Ing. Mariannu Zverkovú, o to, aby nám zhrnuli k tejto téme dôležité body.

Základné informácie, ktoré by ste mali vedieť, ak ste v roku 2022 dosiahli príjem z  predaja nehnuteľnosti:  

Príjem fyzickej osoby z predaja nehnuteľností sa zaraďuje medzi tzv. ostatné príjmy podľa § 8 zákona o dani z príjmov („ZDP“) – príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností;  výnimkou je predaj takej nehnuteľnosti, ktorá bola bezprostredne pred predajom zaradená v obchodnom majetku a využívaná na dosahovanie príjmov z podnikania podľa § 6 ods. 1 ZDP alebo príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti podľa § 6 ods. 2 ZDP. 

Na čo si dať pozor:

• fyzická osoba zdaňuje príjem v tom  kalendárnom roku, v ktorom tento príjem dosiahla bez ohľadu na to, v ktorom roku došlo ku zmene vlastníckeho práva k nehnuteľnosti (toto je dôležité napríklad v prípade platenia v splátkach presahujúcich jeden kalendárny rok alebo pri prijatí preddavku),
• príjmom sa rozumie peňažné plnenie a nepeňažné plnenie dosiahnuté aj zámenou (napríklad zámena dvoch nehnuteľností s doplatkom alebo aj bez doplatku druhej strane);
• príjem z predaja nehnuteľnosti zahrnutej do BSM si môžu manželia rozdeliť aj nerovnomerne (podľa dohody), okrem príjmu z predaja majetku, ktorý bol zahrnutý v obchodnom majetku jedného z manželov (príjem zdaní povinne ten manžel, ktorý mal majetok zahrnutý v obchodnom majetku ako posledný),
• pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti je možné uplatniť len preukázateľné výdavky, pričom takýmto výdavkom je napr. kúpna cena preukázateľne zaplatená za nehnuteľnosť alebo zostatková cena podľa zákona (kúpna cena po odpočítaní uplatnených odpisov v prípade nehnuteľnosti zaradenej v obchodnom majetku), výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie nehnuteľnosti (aj technické zhodnotenie alebo úroky z hypo resp. stavebného úveru pri nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku),
• príjem z predaja nehnuteľností je oslobodený od dane po uplynutí 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti alebo od jej vyradenia z obchodného majetku (ďalej „ splnenie podmienky“); oslobodenie sa nevzťahuje na príjem, ktorý plynie daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti, ak táto zmluva bola uzatvorená pred splnením vyššie uvedenej podmienky, a to aj vtedy, ak samotná kúpna zmluva bude uzatvorená až po splnení podmienky,
• oslobodenie od dane pri predaji nehnuteľností sa uplatní len na príjem zaradený medzi ostatné príjmy podľa § 8 ZDP,
• ku príjmom z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním:
  • daňovník uplatní ako výdavok hodnotu nehnuteľnosti určenú súdnym znalcom v čase darovania, ak v čase darovania by bol príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu oslobodený od dane,
  • daňovník uplatní ako výdavok hodnotu vo výške obstarávacej ceny zistenej u darcu, ak v čase darovania by nebol príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu oslobodený od dane, a súčasne ide o majetok vylúčený z odpisovania alebo majetok, ktorý nebol zahrnutý do obchodného majetku darcu,
  • daňovník uplatní ako výdavok hodnotu vo výške zostatkovej ceny zistenej u darcu, ak v čase darovania by nebol príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu oslobodený od dane, a súčasne ide o  odpisovaný majetok zaradený do obchodného majetku u darcu,
• príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľností spolu s inými vymedzenými príjmami vchádza do osobitného základu dane, v ktorom sa uplatňuje rozdielna sadzba dane:
• 19 % z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne sumu 38 553,01 Eur (platí pre rok 2022),
• 25 % z tej časti základu dane, ktorá presiahne sumu 38 553,01 Eur (platí pre rok 2022)
• základ dane z prevodu vlastníctva nehnuteľností je súčasne základom pre výpočet zdravotného poistenia (základná sadzba 14%, znížená sadzba 7 %),
• príjem z predaja rozostavanej stavby nezapísanej v katastri nehnuteľností sa nepovažuje za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti , ale zaraďuje sa medzi „iné“ príjmy podľa § 8;
• pri posudzovaní oslobodenia od dane je dôležitý spôsob nadobudnutia predávanej nehnuteľnosti, alebo splnenie iných zákonom stanovených podmienok:
  • do lehoty 5 rokov vlastníctva nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo niektorým z manželov sa započítava aj preukázateľná doba vlastníctva poručiteľa,
  • do lehoty 5 rokov vlastníctva pozemku sa s účinnosťou do 09.2022 započítava aj doba od nadobudnutia pôvodného pozemku, ktorý bol v dôsledku pozemkových úprav (v správnom konaní) nahradený novým pozemkom,
  • príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľností vydaných oprávnenej osobe v rámci reštitučných zákonov je oslobodený od dane bez ohľadu na dobu trvania vlastníctva alebo zaradenia do obchodného majetku, ak príjem dosiahla oprávnená osoba,
• pri príjmoch z predaja nehnuteľností podľa § 8 zákona o dani z príjmov nemôže daňovník vykázať daňovú stratu (výdavky sa uznajú len do výšky príjmov);
• výdavky, ktoré prevyšujú príjmy podľa § 8 v tom roku, v ktorom po prvý raz plynú splátky alebo preddavky na predaj nehnuteľnosti, sa môžu uplatniť v tomto roku až do výšky týchto príjmov. Ak tieto príjmy plynú aj v ďalšom roku (platby kúpnej ceny v splátkach), postupuje sa rovnako, a to až do výšky celkovej sumy, ktorú možno podľa zákona uplatniť ako daňový výdavok;
• výdavok vo výške vyrubeného nedoplatku v ročnom zúčtovaní zdravotného poistenia zo základu dane dosiahnutého z predaja nehnuteľností je riadnym daňovým výdavkom prislúchajúcim ku príjmom z predaja nehnuteľností a daňovník môže tento výdavok uplatniť podaním dodatočného daňového priznania.

Ak by ste mali k tejto téme otázky, môžete sa obrátiť na daňovú poradkyňu Ing. JUDr. Vieru Fraňovú a Ing. Mariannu Zverkovú (franova@esum.sk, zverkova@firemnedane.sk ), alebo Vám ich radi zodpovieme v našej Poradni: Reality – poradňa na FB.

Sledujte nás na  Instagrame a Facebooku - Kľúč realitná kancelária

Ing. Ľubomíra Lacková, kluc@kluc.sk