Dnes sa budeme venovať téme PRENÁJMU. Poprosili sme daňové poradkyne Ing. Mariannu Zverkovú a JUDr. Ing. Viera Fraňovú, o to, aby nám zhrnuli k tejto téme základné dôležité informácie.
Základné informácie, ktoré by ste mali vedieť, ak prenajímate nehnuteľnosť:
Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť, má povinnosť v lehote do 31. marca podaním daňového priznania zdaniť príjem z prenájmu dosiahnutý v uplynulom kalendárnom roku.
Na čo nezabudnúť:
- pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov („ZDP“) nie je možné uplatniť paušálne výdavky;
- príjmom z prenájmu nehnuteľností nie je len „čisté nájomné“ dohodnuté ako odplata za užívania nehnuteľnosti , ale aj príjem vo forme osobitne dohodnutých platieb za energie alebo služby, ktoré platí nájomca prenajímateľovi alebo ktoré platí nájomca priamo dodávateľovi energií alebo služieb, ak zmluva o dodávke energií alebo služieb je uzatvorená medzi príslušným dodávateľom a prenajímateľom;
- príjem dosiahnutý spoločne manželmi z prenájmu nehnuteľnosti zahrnutej do BSM si môžu manželia rozdeliť aj nerovnomerne (podľa dohody), ale príjem dosiahnutý z prenájmu nehnuteľnosti v podielom spoluvlastníctve si môžu podieloví spoluvlastníci rozdeliť iba podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov (rozdelenie príjmu pre účely zdanenia iným spôsobom zákon neumožňuje);
- každý daňovník fyzická osoba môže na príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov využiť oslobodenie od dane vo výške 500,00 € v kalendárnom roku, ale súčasne má povinnosť znížiť preukázateľné výdavky v rovnakom pomere, ako je pomer oslobodených príjmov ku všetkým príjmom;
- NOVINKA: preukázateľným výdavkom daňovníka, ktorý nemá prenajímanú nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku, je okrem elektrickej energie, tepla, vody, plynu a ostatných služieb súvisiacich s prenájmom nehnuteľností aj poplatok platený do fondu opráv bytového domu (zmena v prístupe Finančnej správy k vymedzenie výdavkov);
- zaradenie prenajímanej nehnuteľnosti do obchodného majetku má svoje:
- výhody napr. že si môže prenajímateľ uplatniť do daňových výdavkov aj časť ceny obstarania prenajímanej nehnuteľnosti vo forme tzv. odpisov , alebo úrok z hypo či stavebného úveru,
- nevýhody, ktoré sa môžu prejaviť v prípade predaja nehnuteľnosti napr. pri počítaní lehoty na oslobodenie od dane;príjem z prenájmu nehnuteľností spolu s inými vymedzenými príjmami vchádza do osobitného základu dane, v ktorom sa uplatňuje rozdielna sadzba dane:
- 19 % z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne sumu 38 553,01 Eur (platí pre rok 2022),
- 25 % z tej časti základu dane, ktorá presiahne sumu 38 553,01 Eur (platí pre rok 2022).
- príjmom prenajímateľa je aj nepeňažný príjem vo forme technického zhodnotenia prenajatej nehnuteľnosti vo výške výdavkov vynaložených nájomcom po predchádzajúcom písomnom súhlase prenajímateľa na technické zhodnotenie nehnuteľnosti nad rámec povinností dohodnutých v nájomnej zmluve, a neuhradených prenajímateľom;
- súčasťou príjmu z prenájmu nehnuteľností je aj príjem z prenájmu hnuteľných vecí prenajímaných spolu s nehnuteľnosťou ako jej príslušenstvo (malo by byť špecifikované v zmluve o prenájme), pričom náklady na kúpu týchto hnuteľných vecí (ako napr. voľne stojaci nábytok) môže prenajímateľ uplatniť ako preukázateľný výdavok a znížiť si tak daň;
- daňovník fyzická osoba – prenajímateľ , ktorý uplatňuje preukázateľné výdavky, nie je povinný viesť účtovníctvo, ale je povinný viesť daňovú evidenciu v rozsahu podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov ( zákon formu evidencie nedefinuje, definuje len obsah);
- príjem z prenájmu nehnuteľností (iný ako príjem zo živnosti) patrí medzi pasívne príjmy, pri ktorých nie je možné uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane a ktoré sa nezaraďujú do príjmov pre posúdenie nároku na daňový bonus na vyživované dieťa;
- z príjmu pri prenájme nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP nevzniká povinnosť platiť zdravotné alebo sociálne poistenie.
Ak by ste mali k tejto téme otázky, môžete sa obrátiť na daňové poradkyne Ing. Mariannu Zverkovú a Ing. JUDr. Vieru Fraňovú (zverkova@firemnedane.sk ; franova@firemnedane.sk), alebo Vám ich radi zodpovieme v našej Poradni: Reality – poradňa na FB.
Našou ďalšou témou, ktorú Vám čoskoro prinesieme bude: príjem pri predaji nehnuteľnosti (ktorá bola vo vlastníctve predávajúceho menej ako 5 rokov.)
Realitným témam z praxe ako aj otázkam súvisiacimi s nehnuteľnosťami sa budeme venovať aj v našej novej FB skupine: Reality- poradňa, na Facebooku.
Ing. Ľubomíra Lacková, www.kluc.sk
